L’imposition des plus-values immobilières

La plus-value immobilière se définit comme le gain réalisé à l’occasion de la vente, ou de tout autre type d’opération à titre onéreux, portant sur un bien immobilier, quelle qu’en soit la nature.

La plus-value immobilière se définit comme le gain réalisé à l’occasion de la vente, ou de tout autre type d’opération à titre onéreux, portant sur un bien immobilier, quelle qu’en soit la nature.

1. Vue d’ensemble

Les biens immobiliers sont détenus soit par des particuliers, soit par des professionnels qui tirent profit du commerce ou de la location d’immeubles.

Exception faite pour les marchands de biens, l’un ou l’autre de ces deux régimes peut donc s’appliquer :

  • soit le régime des plus-values des particuliers, qui constitue la règle,

  • soit le régime des plus-values professionnelles, qui reste l’exception.

Le régime des particuliers s’applique cependant souvent aux professionnels eux-mêmes.

Remarque

En pratique, le régime des plus-values professionnelles s’applique uniquement aux cessions d’immeubles réalisées par :

  • des sociétés immobilières à forme commerciale,

  • des entrepreneurs indépendants (et ceux qui exploitent sous le couvert d’une société de personnes) si l’immeuble n’est pas détenu à titre personnel, mais considéré comme propriété de leur entreprise (et inscrit à son bilan),

  • des exploitants agricoles et forestiers traitant leur exploitation à la manière d’une entreprise industrielle ou commerciale, et qui ont donc inscrit les terres ou forêts au bilan.

Seul est ci-après étudié le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

 

2. Personnes imposables

Sauf exonération [§ 4], tout particulier est imposable au titre des plus-values que lui-même ou un autre membre de son foyer fiscal réalise, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, à l’occasion de la cession à titre onéreux portant sur :

  • des immeubles ou droits immobiliers,

  • ou des parts de sociétés immobilières non soumises à l’IS.

En tant qu’associé d’une société immobilière non soumise à l’IS, un particulier est également personnellement imposable au titre des plus-values réalisées par cette société dans le cadre de la gestion de son patrimoine social, à proportion de ses parts dans la société.

 

3. Opérations et biens imposables

Sauf exonération [§ 4], seules sont imposables les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux (vente, expropriation pour cause d’utilité publique, échange, apport en société, etc.) portant sur :

  • des immeubles bâtis ou non (terrains, forêts, etc.) ou des droits immobiliers relatifs à des immeubles (droit d’usufruit, nue-propriété , servitudes, etc.),

  • des parts de sociétés non soumises à l’IS à prépondérance immobilière, dont plus de 50 % des actifs sont composés d’immeubles non affectés à l’exploitation : SCI de location , SCPI , par exemple.

La plus-value réalisée à l’occasion de la cession de titres de FPI (catégorie particulière d’OPCI ), par une personne physique, est également soumise au régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

Remarque

Les plus-values de titres de sociétés soumises à l’IS dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits portant sur des immeubles relèvent du régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux.

 

4. Exonérations

▶ Personnes exonérées

Le cédant est exonéré d’impôt sur les plus-values lorsque lui-même ou son conjoint soumis à imposition commune est titulaire d’une pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité :

  • sous réserve de ne pas avoir été assujetti à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession (au titre de l’ISF 2014, en cas de cession en 2016, par exemple),

  • et à condition que le revenu fiscal de référence n’excède pas certains plafonds (soit pour les cessions réalisées en 2016, un montant de revenu de 2014 limité à 10 686 € pour la 1re part de quotient et à 2 853 € par demi-part supplémentaire).

Remarque

Cette exonération n’est pas applicable aux plus-values de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Sont également exonérées d’impôt sur les plus-values les personnes âgées ou invalides :

  • résidant dans un établissement spécialisé, non imposables à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant la cession et dont le revenu imposable pour 2014 n’excède pas 25 130 € pour la 1re part de quotient familial (+ 5 871 € pour chaque demi-part supplémentaire) pour 2016,

  • lorsqu’elles cèdent leur résidence principale dans les 2 ans suivant leur entrée dans l’établissement.

▶ Opérations ou biens exonérés

Liste non limitative

Sont notamment exonérés :

  • les biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

  • les biens détenus depuis plus de 22 ans (30 ans pour le calcul des prélèvements sociaux) ;

  • les biens (hors titres de sociétés à prépondérance immobilière) dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, ce seuil s’appréciant bien par bien et par rapport à leur valeur en pleine propriété ;

  • sous condition de remploi, les biens qui constituent la résidence autre que principale du cédant (résidence secondaire ou locative, notamment) :

    • il doit s’agir d’une 1re cession,

    • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession,

    • le vendeur doit remployer, dans un délai de 2 ans, le prix de la cession à l’acquisition de sa résidence principale ;

  • les biens échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ;

  • sous condition de remploi, les biens faisant l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;

  • la cession de droits de surélévation d’immeubles réalisée par les particuliers (et les entreprises) de 2012 à 2017 à condition que l’acquéreur prenne l’engagement de construire des locaux d’habitation dans un délai de 4 ans ;

  • dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, la cession d’un logement situé en France par une personne non résidente de France, ressortissante d’un autre Etat de l’Union européenne ou d’un autre Etat de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude fiscale, à condition :

    • que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,

    • que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France (sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession),

    • et que le cédant n’ait pas bénéficié du précédent dispositif d’exonération en cas de cession de l’habitation par un non-résident.

Précisions relatives à la résidence principale

Est exonérée la plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un immeuble (ou partie d’immeuble) constituant la résidence habituelle et effective du cédant au jour de sa cession (ou, du moins, jusqu’à sa mise en vente si la cession intervient dans des délais normaux : en principe, 12 mois au maximum).

Peu importe que ce logement (appartement ou maison individuelle) soit détenu directement par le contribuable, ou par l’intermédiaire d’une société immobilière non soumise à l’IS (SCI de location, par exemple).

Remarque

L’administration fiscale admet, sous certaines conditions, que l’exonération prévue en faveur des résidences principales s’applique en cas de vente d’un immeuble en cours de construction réalisée à la suite :

  • d’une mutation professionnelle,

  • de l’invalidité ou du décès du cédant ou de son conjoint,

  • de la séparation des époux, des partenaires pacsés ou des concubins ou en cas de divorce.

Sont également exonérées, sous réserve d’être cédées simultanément avec la résidence principale, ses dépendances immédiates et nécessaires : bâtiments annexes (garage, remises, etc.) et terrain.

Remarque

Lorsque l’immeuble est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, seule est exonérée la fraction de plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale.

Sur le cas d’un immeuble dont la propriété est démembrée.

 

CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

5. Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé.

▶ Prix de cession

Le prix de cession à retenir est égal au prix effectivement stipulé dans l’acte de vente :

  • majoré des charges ou indemnités supplémentaires imposées à l’acheteur, à l’exclusion des indemnités d’assurance consécutives à un sinistre total ou partiel ;

  • et diminué, le cas échéant, de la TVA et des autres frais de cession supportés par le vendeur :

    • frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire,

    • frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires,

    • indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation,

    • honoraires de l’architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire,

    • frais exposés par le vendeur en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant l’immeuble cédé.

Remarque

En cas d’expropriation , le prix de cession à retenir est constitué par l’indemnité d’expropriation (- frais remboursés ou indemnités versées accessoirement).

En cas de vente en viager , le prix de cession à retenir est en principe égal à la valeur du capital représentatif de la rente, hors intérêts, augmentée le cas échéant de la fraction du prix payé comptant.

▶ Prix d’acquisition

Bien acquis à titre onéreux

Le prix d’acquisition à retenir est celui qui avait été stipulé dans l’acte d’achat, majoré :

  • des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux :

    • soit pris en compte pour leur montant réel, dès lors qu’ils ont été effectivement supportés et sont dûment justifiés (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou TVA),

    • soit fixés forfaitairement à 7,5 % ;

  • des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration :

    • soit pour leur montant réel, s’il peut être justifié,

    • soit pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, en cas de cession plus de 5 ans après l’acquisition ;

  • et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.

Remarque

L’option pour le forfait de 15 % est une simple faculté. Le cédant peut en bénéficier sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs.

Remarque

À défaut de prix stipulé dans l’acte d’achat, “le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties”.

En cas de revente d’un immeuble acquis selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable s’entend à la fois du prix de l’existant et de celui des travaux.

Bien acquis à titre gratuit

En cas de cession d’un bien acquis par succession ou donation, le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur du bien au jour de la succession ou de la donation telle qu’elle avait été retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (compte tenu, le cas échéant, de l’abattement de 20 % pour une résidence principale), majorée :

  • des frais d’acte et de déclaration (inclus les honoraires de notaire) et, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;

  • des droits de succession ou de donation versés à l’époque de l’acquisition ;

  • des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration :

    • pour leur montant réel, s’il peut être effectivement justifié,

    • ou fixées forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, en cas de cession plus de 5 ans après l’acquisition ;

  • et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.

Remarque

En cas de cession d’un immeuble acquis par donation, les droits de donation doivent avoir été effectivement acquittés par le vendeur (à l’époque, donataire de l’immeuble) pour pouvoir être pris en compte dans le prix d’acquisition.

Les droits payés par le donateur du bien en lieu et place du donataire ne peuvent donc pas être pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition.

Remarque

À défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

 

6. Calcul de la plus-value nette imposable à l’IR

 

La plus-value nette imposable à l’IR est égale à la plus-value brute [§ 5] diminuée d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e.

Tableau 1 : abattement applicable en fonction du nombre d’années de détention

Terrains à bâtir et autres biens immobiliers

NOTE :

(1) 

Exonération totale d’IR après 22 ans de détention par le jeu de l’abattement. Entre 23 et 30 ans de détention, les plus-values ne sont donc soumises qu’aux prélèvements sociaux.

  • 6 % par année de détention de la 6e année à la 21e année,

  • 4 % pour la 22e année (1).
Remarque

Les cessions de terrains à bâtir et de biens immobiliers situés en zones tendues que l’acheteur s’engage à démolir en vue de réaliser des locaux d’habitation peuvent encore faire l’objet d’un abattement exceptionnel de 30 % à la double condition que la vente :

  • ait été précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 01.09.2014 et le 31.12.2015,

  • soit réalisée au plus tard la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine (soit le 31.12.2017, au plus tard).

▶ 

 

7. Calcul de l’IR et des prélèvements sociaux

La plus-value nette imposable est soumise à l’IR, immédiatement lors de la cession, au taux proportionnel de 19 %.

S’y ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux calculés sur le montant de la plus-value brute après abattement pour durée de détention fixé à :

  • 1,65 % de la 6e année à la 21e année,

  • 1,60 % pour la 22e année,

  • 9 % au-delà de la 22e année.

Exemple

Un logement locatif a été vendu 250 000 € le 07.01.2016 par un particulier. Il a été acquis 10 ans plus tôt, pour un montant de 205 000 €.

1) Calcul du prix de cession à retenir :

Prix de cession : 250 000 €

Frais de cession : – 5 000 €

Prix de cession corrigé : 245 000 €

2) Calcul du prix d’acquisition à retenir :

Prix d’acquisition : 205 000 €

Frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) : + 15 375 €

Prix d’acquisition corrigé : 220 375 €

3) Calcul de la plus-value brute :

Différence entre prix de cession corrigé et prix d’acquisition corrigé : 245 000 € – 220 375 € = 24 625 €

4) Calcul de la plus-value nette imposable

Imputation de l’abattement pour durée de détention :

  • plus-value brute : 24 625 €

  • impôt sur le revenu : (24 625 € – 30 %) x 19 % = 3 275 €

  • prélèvements sociaux : (24 625 € – 8,25 %) x 15,5 % = 3 502 €

5) Total des prélèvements

IR + prélèvements sociaux : (3 275 + 3 502) = 6 777 €

Remarque

Le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques, directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes, est désormais fixé à 19 %, quel que soit le lieu de résidence (le taux de 33,1/3 % ne trouve plus ainsi à s’appliquer en cas de cession par une personne physique non résidente).

 

8. Moins-values

▶ Principe : non-prise en compte des moins-values

En principe, les moins-values subies ne sont imputables ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global.

Cas pratique

Les moins-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI s’imputent-elles sur les plus-values sur valeurs mobilières ?

La cession de parts de SCPI est assimilée à une vente des immeubles représentés par ces titres. Cette cession relève par conséquent du régime des plus-values immobilières et non des plus-values sur valeurs mobilières.

La moins-value éventuellement subie ne peut donc faire l’objet d’aucune imputation, ni sur les plus-values de même nature (et encore moins sur les plus-values sur valeurs mobilières), ni sur le revenu global.

▶ Deux exceptions

Vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives

En cas de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives et constatée dans un même acte, il convient de déterminer distinctement la plus ou moins-value brute afférente à chaque fraction :

  • la ou les moins-values brutes, réduites de l’abattement pour durée de détention, s’imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées également, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention ;

  • si le résultat est négatif, la moins-value n’est pas prise en compte.

Fusion de SCPI

Par dérogation, la compensation est admise entre les plus-values et les moins-values subies en raison des immeubles figurant à l’actif de la SCPI absorbée, pour la détermination des plus-values nettes imposables au nom des associés personnes physiques.

 

9. Déclaration et paiement de l’impôt

 

L’impôt afférent à la plus-value doit être déclaré et payé au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble préalablement à la formalité de publicité foncière. En pratique, c’est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue ces opérations et qui prélève le montant de l’impôt dû sur le prix versé par l’acheteur.

La déclaration de plus-value est souscrite sur l’imprimé n° 2048.

Précision

Aucune déclaration n’est déposée lorsque la plus-value est exonérée d’IR ou lorsque l’opération se solde par une moins-value.

 

TAXE SUR CERTAINES PLUS-VALUES “ÉLEVÉES”

10. Plus-values concernées

Une taxe sur les plus-values immobilières imposables d’un montant supérieur à 50 000 € s’applique aux cessions autres que de terrains à bâtir.

Remarque

La taxe est applicable aux cessions qui entrent dans le champ d’application du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Seules les plus-values imposables à l’IR sont concernées (la plus-value sur cession de la résidence principale, par exemple, n’y est donc pas soumise).

 

11. Calcul de la taxe

La taxe est assise sur le montant de la plus-value nette imposable à l’IR, autrement dit après application éventuellement de l’abattement pour durée de détention [§ 6].

Seules les plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 € sont soumises à la taxe. Dès lors que ce montant est dépassé, la taxe est calculée :

  • dès le 1er euro sur le montant total de la plus-value nette imposable,

  • selon un barème qui permet de lisser les effets de seuil.

Tableau 2 : barème de la taxe

Montant de la plus-value imposable

Taux applicable

De 50 001 à 60 000 €

De 60 001 à 100 000 €

De 100 001 à 110 000 €

De 110 001 à 150 000 €

De 150 001 à 160 000 €

De 160 001 à 200 000 €

De 200 001 à 210 000 €

De 210 001 à 250 000 €

De 250 001 à 260 000 €

Au-delà de 260 000 €

2 % x PV – [(60 000 – PV) x 1/20]

2 % x PV

3 % x PV – [(110 000 – PV) x 1/10]

3 % x PV

4 % x PV – [(160 000 – PV) x 15/100]

4 % x PV

5 % x PV – [(210 000 – PV) x 20/100]

5 % x PV

6 % x PV – [(260 000 – PV) x 25/100]

6 % x PV
Exemple

Une résidence secondaire est vendue le 07.01.2016. Après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, la plus-value imposable réalisée est de 208 000 €. La taxe est calculée selon le barème suivant : 208 000 x 5 % – [(210 000 – 208 000) x 20/100] = 10 000 €.

 

12. Paiement de la taxe

La taxe due par le cédant est exigible lors de la cession. Elle est acquittée lors du dépôt de la déclaration n° 2048.

 

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